임대사업자 대출 RTI 규제하나…빌라·오피스텔 시장 타격 전망

서울 등록임대 중 비아파트 84.3%

"대출 연장 안 할시 임대업 직격탄"

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 이재명 대통령이 다주택자 대출 혜택을 지적하자 금융당국이 임대사업자 대출 만기 연장시 임대소득 대비 이자상환비율(RTI) 규제 적용을 검토하고 있다. 전문가들은 신규 등록이 제한된 아파트 등록임대보다 비(非)아파트 임대사업자가 타격을 입어 임대차시장 불안으로 번질 수 있다고 우려했다.

20일 업계에 따르면, 이 대통령은 지난 13일 엑스(옛 트위터)를 통해 "양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자들에게 대출만기가 됐는데도 그들에게만 대출연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정하겠나"라고 지적한 바 있다.

정부는 오는 5월9일부로 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 끝내는 데 이어 다주택 매물을 시장으로 유도하는 방안을 검토하는 양상이다.

이 대통령은 지난10일에는 "다주택인 아파트 4만2500호가 양도차익을 누리며 무기한으로 버티지 않고, 다주택 양도세 중과를 피해 매물로 나오면 집값 안정 효과가 미지수일 것 같지는 않는다"면서 아파트 등록임대사업자 문제를 꺼내들었다.

금융당국도 전날 금융권 2차 점검회의를 열고 다주택자 대출 만기연장과 관련해 논의했다. 임대사업자 최초 대출 시에만 따져보는 임대업이자상환비율(RTI) 규제를 매년 연장할 때마다 적용하는 방안이 거론된다.

다만 부동산 업계에선 임대사업자 대출 규제가 매물 출회로 연결될 지에 대해 유보적인 시각이다.

국토교통부에 따르면, 2024년 기준 서울의 장기매입임대주택 27만8886가구 중 아파트는 4만3682가구로 15.7% 비중을 차지하고 있다. 나머지 84.3%는 빌라, 다가구, 오피스텔 등 비아파트다.

이중 아파트 임대사업자의 경우 2020년 신규 등록을 받지 않으면서 8년 장기임대 기준 기존 임대차계약이 끝나는 2028년까지 순차적으로 주택 매각에 나설 수 있고, 아파트의 경우 처분이 용이해 대출 만기 연장을 제한하는 조치의 효과가 떨어진다는 게 업계의 시각이다.

반면 빌라 등 비아파트의 경우 임대가 주인 상업용 부동산이어서 대출 의존도가 높은 반면, 아파트에 비해 환금성이 떨어진다는 시장 인식이 강한 데다가 전세사기 여파로 매매 수요가 위축돼 처분이 쉽지 않다.

부동산 임대업계 관계자는 "비아파트는 수익형 부동산이어서 시세차익형 부동산인 아파트와 개념이 다르다"며 "수익률을 극대화하기 위해 레버리지(대출)를 끌어와 투자하는데 대출 연장을 안 하면 임대사업이 직격탄을 맞게 될 것"이라고 우려했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "최근까지 아파트 임대사업자 신규 등록이 제한된 반면 비아파트 임대사업자 등록은 여전히 가능했기 때문에, 임대사업자 대출을 이용중인 차주 다수가 비아파트 임대사업자일 가능성도 존재한다"며 "만약 비아파트 임대사업자 등록 매물 중심으로 시장에 출회된다면, 전월세 매물 감소로 이어져 비아파트 전월세 시장 가격변동성이 커질 수도 있다"고 지적했다.

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